Soy una abogada con sede en el Reino Unido especializada en derecho inmobiliario español y puedo ayudarte a navegar por las complejidades y la burocracia en España
¿Es su sueño comprar una propiedad en España? Lo es para muchos, incluso después del Brexit. La calidad de vida, los precios generalmente bajos y el sol son factores increíblemente atractivos. Al comprar una propiedad en España, es muy importante tener una idea informada de los costes y gastos generales en los que incurrirá, así como de los posibles escollos como resultado de gastos inesperados.
Aquí hay información útil sobre la compra de una propiedad de reventa. El coste de comprar una propiedad de nueva construcción diferirá ligeramente.
Honorarios del agente
Cuando está comprando una casa de vacaciones de lujo, puede decidir contratar a un agente inmobiliario para encontrar la adecuada para usted. Estos tipos de agentes no venden propiedades y actuarían solo para usted y velarían por sus propios intereses. Sus tarifas pueden variar y, aunque no son totalmente necesarias, puede ser una buena inversión, puede ahorrarle tiempo y puede ayudar a reducir el precio de venta. Especialmente si usted es muy particular en cuanto a la propiedad que le gustaría comprar.
Entonces, a menos que esté instruyendo a un agente superior, normalmente es el vendedor el que instruye y paga a las agencias inmobiliarias. El vendedor puede solicitar que se pague un cheque adicional al agente en su nombre y se deduzca del precio al finalizar, pero aparte de la comisión de su banco para emitir cheques o de lo contrario acordada con los vendedores, estas tarifas deben ser asumidas por ellos.
Costes legales
Es importante designar a un buen abogado que pueda asesorar en todo el proceso. Necesita un abogado cercano con quien pueda comunicarse y que también pueda responder a sus consultas. Instruir a un abogado que también esté familiarizado con la ley inglesa puede ser muy beneficioso, ya que puede responder a sus preguntas utilizando la jerga a la que usted está más acostumbrado en el proceso de compra y venta y de la transmisión de la propiedad en Inglaterra o Reino Unido.
Los costes legales pueden variar dependiendo de la propiedad que esté comprando. Como norma general, pueden rondar el 1% más IVA del precio del inmueble, con un precio mínimo en el caso de inmuebles de escaso valor.
Su abogado le pedirá que firme un poder notarial en español para ayudarlo con toda la transacción. Esto ayudará con muchos pasos en la transacción, pero también evitará que tenga que desplazarse a España para cada firma que pueda ser necesaria. Un abogado español con sede en el Reino Unido podrá facilitar este proceso, ya que puede redactar el documento y organizar la firma y la legalización por usted. Esto tendrá costes adicionales, ya que se necesitará la ayuda de un Notario Público del Reino Unido para la firma (las tasas varían entre 70 y más de 250 libras, más IVA) y la legalización del documento (45 libras por documento, más gastos de envío).
impuesto de compra
Hay un impuesto que siempre tendrá que pagar al comprar una propiedad de reventa. Este es el impuesto de transferencia. Este impuesto varía dependiendo de la región de España en la que esté comprando la propiedad y de sus propias circunstancias, pero generalmente estará entre el 7% y el 10% sobre el precio de compra.
Es importante que sus abogados consideren el valor fiscal mínimo de la propiedad antes de completarla. Esto se debe a que si compra una propiedad a un precio de ganga, es posible que la esté comprando a un precio que puede ser inferior al valor establecido por las autoridades fiscales españolas. Si es así, es probable que exijan más impuestos en el futuro. Actualmente, la autoridad fiscal española calcula el valor mínimo fiscal aplicando una tarifa al valor catastral de la propiedad. La tarifa depende de la región donde se encuentra la propiedad y puede no ser muy sencilla. La forma de calcular este valor mínimo del impuesto cambia a partir del 1 de enero de 2022, por lo que es muy importante tener en cuenta este punto antes de completarlo para saber exactamente cuántos impuestos debe pagar y evitar sorpresas desagradables en el futuro.
Es probable que los nuevos valores mínimos de impuestos se basen en los precios promedio en el área, sin tener en cuenta la condición específica de una propiedad, por ejemplo, si necesita reparaciones. Una casa que necesita una reforma integral puede tener, ante las autoridades fiscales españolas, el mismo valor que una propiedad de lujo situada una al lado de la otra. Lea acerca de los nuevos valores aquí .
Honorarios del Notario y Registro de la Propiedad
Otros gastos serían los honorarios del Notario español y el Registro de la Propiedad español. Es práctica habitual en España que el comprador pague estos honorarios. Los honorarios del notario están regulados, pero el nivel de los honorarios puede variar según la cantidad de páginas adjuntas a las escrituras. En una transacción en la que se requieren muchos documentos, es probable que el coste aumente. El coste medio de un Notario puede rondar los 850-1250 EUR más el IVA español del 21 % y los honorarios del Registro de la Propiedad pueden rondar los 650-850 EUR más el IVA español. Sin embargo, estas son solo estimaciones y deberá esperar la factura para saber el monto exacto.
Sorprendentemente, la ley indica que el vendedor tendría que pagar la mayoría de los honorarios del notario. En algunas áreas de España, esto es ahora más común, sin embargo, en la mayoría de las áreas, es una práctica general acordar que el comprador pague los honorarios.
Otros gastos
NIE
Es posible que deba obtener un número de no residente español (NIE). Puede obtenerlo en el Consulado español si tiene la suerte de vivir cerca de uno y obtener una cita sin demora. Alternativamente y posiblemente más rápido, también puede pedirle a su abogado que lo obtenga por usted.
informe topógrafo
Puede decidir pedirle a un agrimensor que inspeccione la propiedad antes de comprometerse por completo a comprarla. Es probable que el coste oscile entre 500 EUR y 1000 EUR, según la propiedad y el contenido del informe, así como el idioma en el que esté preparado. Esto podría ser antes del intercambio de contratos o antes de su finalización. Solo tenga en cuenta que los contratos españoles generalmente no incluirían una cláusula que indique que la compra está sujeta a un peritaje, por lo que, a menos que sea muy específico en el contrato, puede perder su depósito si cambia de opinión después de intercambiar contratos.
Cambios con los los servicios de agua, electricidad, gas. etc.
Una vez finalizado, es posible que desee que su abogado también lo ayude con el cambio de nombre y la configuración de débitos directos con las empresas de servicios públicos. El proceso puede ser muy oneroso y no tan sencillo como podría ser en el Reino Unido. En ocasiones, los proveedores de servicios públicos solicitan documentación adicional o pueden pedirle que pague una tarifa si, por ejemplo, es necesario reemplazar el medidor. Es probable que su abogado cobre honorarios adicionales para ayudar en este sentido.
Hipoteca
Si necesita obtener una hipoteca española para comprar la propiedad en España, es probable que deba pagar cargos adicionales, por lo que vale la pena consultar con el prestamista. Estos gastos no son tan importantes como antes, ya que ahora se han regulado y reducido con las nuevas leyes en España. La suma que probablemente pague ahora debe limitarse a la tarifa de la hipoteca y las copias de las escrituras, y el coste puede rondar los 350-450 EUR como estimación, aunque las tarifas de la hipoteca no tienen límites, por lo que los prestamistas pueden introducir tarifas altas pronto.
Cada caso es un mundo diferente, así que asegúrese de tener a alguien que se ocupe de sus propios intereses y no de los del vendedor. Se recomienda que contrate a un Abogado independiente para que lo asista y alguien en quien pueda confiar.
Soy un abogado residente en el Reino Unido especializado en derecho inmobiliario español. Si quieres hablar de tu caso o necesitas ayuda con tu compraventa española, no dudes en ponerte en contacto conmigo en el 07980 596 406.
Este artículo se publicó originalmente en el sitio web de Cognitive Law.